Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi quy định về nhà ở xã hội

Ngày 09/02/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa nhiều nghị định về nhà ở và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực ngay từ ngày ký. Với người muốn mua nhà ở xã hội (NOXH), ba thay đổi đáng chú ý nhất là: cách hiểu "chưa có nhà ở" rộng hơn, lao động tự do được Công an cấp xã xác nhận thu nhập theo cơ chế tự kê khai, và trình tự bán NOXH được viết lại với thời hạn rõ cho từng bước.

Nghị định 54/2026 sửa những gì

Nghị định cùng lúc sửa bốn nghị định hướng dẫn: 96/2024/NĐ-CP (kinh doanh bất động sản), 95/2024/NĐ-CP (Luật Nhà ở), 98/2024/NĐ-CP (cải tạo chung cư) và 100/2024/NĐ-CP về nhà ở xã hội (đã sửa bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP). Phần chạm trực tiếp đến người mua nằm ở Điều 29, Điều 30, Điều 38 và khoản 12 Điều 78 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Điều kiện "chưa có nhà ở" được nới rộng

Cách xác định mới

Theo khoản 1 Điều 29 (sửa bởi Nghị định 54/2026), người đăng ký và vợ hoặc chồng được coi là chưa có nhà khi không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, và không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ. Như vậy, việc đứng tên một Giấy chứng nhận không ghi nhận nhà ở chưa chắc đã làm mất điều kiện.

Ai xác nhận

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh nơi có dự án xác nhận trong 07 ngày. Trường hợp đã có nhà nhưng bình quân dưới 15 m² sàn/người thì vẫn do UBND cấp xã xác nhận.

Lao động tự do: Công an cấp xã xác nhận thu nhập

Khoản 2 Điều 30 được sửa cho người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động (khoản 5 Điều 76 Luật Nhà ở 27/2023/QH15). Thẩm quyền chuyển từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại, thời hạn 07 ngày.

Công an chỉ xác nhận thông tin nhân thân (họ tên, ngày sinh, giới tính, số định danh, ngày cấp thẻ căn cước, nơi cư trú). Thu nhập do người dân tự kê khai và cam kết, Công an hậu kiểm khi cần. Đơn đề nghị này đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng.

Nghị định 54/2026 không đổi mức trần thu nhập. Mức hiện hành là 25 triệu đồng/tháng (độc thân), 35 triệu (độc thân nuôi con chưa thành niên) và 50 triệu (hai vợ chồng), áp dụng từ 07/4/2026 theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP. Bạn có thể đối chiếu nhanh tại trang kiểm tra điều kiện.

Thủ tục bán nhà ở xã hội được viết lại

Điều 38 được thay mới, áp dụng cho dự án không dùng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn:

Hồ sơ được nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc qua cơ quan, doanh nghiệp nơi đang làm việc. Hồ sơ gồm đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP và giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện, có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận. Xem chi tiết tại quy trình đăng ký.

Bốc thăm và ưu tiên

Khi hồ sơ đủ điều kiện nhiều hơn số căn, chủ đầu tư bốc thăm dưới sự giám sát của đại diện Sở Xây dựng, UBND cấp xã và Công an cấp xã. Nhóm ưu tiên theo điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở được mua không qua bốc thăm theo tỷ lệ hồ sơ, thứ tự: người có công, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người tái định cư bằng hình thức mua NOXH, nữ giới (nữ đơn thân hoặc chủ hộ trên cơ sở dữ liệu cư trú).

Nhà ở xã hội đang cho thuê

Khoản 12 Điều 78 cho phép chủ đầu tư ưu tiên bán nhà đang cho thuê cho người thuê đủ điều kiện muốn mua trước thời hạn 10 năm (trước đây 5 năm), hoặc bán cho Quỹ nhà ở quốc gia.

Lưu ý khi đăng ký

• Không được đăng ký nhiều dự án cùng lúc; chọn kỹ một dự án trước khi nộp.
• Bạn phải bảo đảm đủ điều kiện đến lúc ký hợp đồng, không chỉ lúc nộp đơn.
• Chuẩn bị đúng mẫu theo hồ sơ và biểu mẫu.

Câu hỏi thường gặp

Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào?

Có hiệu lực ngay từ ngày ký, 09/02/2026.

Lao động tự do có cần giấy xác nhận đối tượng riêng không?

Không. Đơn đề nghị Công an cấp xã xác nhận thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng.

Có được nộp hồ sơ online không?

Có. Nghị định cho phép nộp trực tuyến; cách nộp cụ thể do chủ đầu tư từng dự án công bố.