Muốn mua nhà ở xã hội năm 2026, bạn phải đáp ứng cùng lúc ba điều kiện: thuộc một nhóm đối tượng được hưởng chính sách, đạt điều kiện về nhà ở, và đạt điều kiện về thu nhập. Bài này tổng hợp các điều kiện theo văn bản đang có hiệu lực, giải thích từng trường hợp hay gặp, và chỉ rõ giấy tờ chứng minh cho từng điều kiện.
Các văn bản được dùng: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024); Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, 54/2026/NĐ-CP và 136/2026/NĐ-CP (Bộ Xây dựng hợp nhất tại văn bản 24/VBHN-BXD); Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã sửa bởi Thông tư 32/2025/TT-BXD và 08/2026/TT-BXD về biểu mẫu.
Ba điều kiện phải đáp ứng cùng lúc
- Đối tượng: bạn thuộc một trong các nhóm tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023.
- Nhà ở: bạn và vợ hoặc chồng chưa có nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, hoặc có nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn mỗi người.
- Thu nhập: thu nhập bình quân hằng tháng không vượt mức trần, trừ một số nhóm không xét thu nhập.
Ngoài ra, bạn phải chưa từng mua, thuê mua nhà ở xã hội và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Cam kết này nằm ngay trong đơn đăng ký mua.
Muốn biết nhanh mình có đạt không, hãy dùng công cụ kiểm tra điều kiện: trả lời ba câu là có kết quả sơ bộ.
Điều kiện 1: thuộc nhóm đối tượng
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Các nhóm được mua nhà ở xã hội gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở (khoản 1).
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (khoản 4).
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (khoản 5).
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp (khoản 6).
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách (khoản 7).
- Cán bộ, công chức, viên chức (khoản 8).
- Người đã trả lại nhà ở công vụ, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm (khoản 9).
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải toả, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở (khoản 10).
Hộ nghèo, cận nghèo ở nông thôn (khoản 2, 3) chủ yếu được hỗ trợ xây, sửa nhà; học sinh, sinh viên (khoản 11) chỉ được thuê nhà ở xã hội trong thời gian học.
Nhóm mới từ 01/7/2026: người có từ hai con đẻ trở lên
Luật Dân số năm 2025 bổ sung khoản 13 vào Điều 76 Luật Nhà ở: người có từ 02 con đẻ trở lên. Đến tháng 11/2026, hướng dẫn chi tiết về việc nhóm này có phải đáp ứng điều kiện nhà ở và thu nhập hay không vẫn chưa đầy đủ, nên cần hỏi lại chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng theo từng dự án.
Người làm tự do có được mua không?
Có. Người làm tự do, không có hợp đồng lao động, sống ở đô thị thuộc nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (khoản 5). Nhóm này chứng minh đối tượng và thu nhập bằng một đơn duy nhất theo Mẫu số 05, nộp tại công an cấp xã.
Điều kiện 2: nhà ở
Theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP), bạn đạt điều kiện nhà ở khi thuộc một trong hai trường hợp.
Trường hợp 1: chưa có nhà ở tại tỉnh có dự án
Bạn và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên, hoặc không có thông tin về nhà ở, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Cơ quan đăng ký đất đai tại tỉnh đó xác nhận theo Mẫu số 02, trong 07 ngày.
Điều này có nghĩa: nhà ở quê, ở tỉnh khác không làm bạn mất điều kiện. Ví dụ, bạn quê Nghệ An, đã có nhà ở Nghệ An, làm việc tại Hà Nội và chưa có nhà ở Hà Nội, thì vẫn đạt điều kiện nhà ở khi mua dự án tại Hà Nội.
Trường hợp 2: có nhà nhưng chật, dưới 15 m² sàn mỗi người
Bạn có nhà ở tại tỉnh có dự án nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn. Cách tính: tổng diện tích sàn chia cho số người gồm người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ và các con có đăng ký thường trú tại chính căn nhà đó. UBND cấp xã nơi có nhà xác nhận theo Mẫu số 03, trong 07 ngày.
Ví dụ: căn nhà 50 m² sàn, có 4 người thường trú. Bình quân 12,5 m² mỗi người, dưới 15 m², nên đạt điều kiện.
Không còn yêu cầu hộ khẩu, bảo hiểm xã hội
Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã bỏ yêu cầu đăng ký thường trú, tạm trú và đóng bảo hiểm xã hội tại tỉnh có dự án, khác với quy định cũ theo Luật Nhà ở 2014. Nơi cư trú hiện chỉ dùng để xác định công an xã nào xác nhận thu nhập, và để tính diện tích bình quân.
Điều kiện 3: thu nhập
Điều kiện thu nhập áp dụng cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động, cán bộ, công chức, viên chức (khoản 5, 6, 8 Điều 76). Mức trần hiện hành theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 07/4/2026:
| Trường hợp | Thu nhập bình quân hằng tháng không quá |
|---|---|
| Độc thân | 25 triệu đồng |
| Độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên | 35 triệu đồng |
| Đã kết hôn | 50 triệu đồng, tổng của hai vợ chồng |
Cách tính thu nhập
Thu nhập là tiền lương, tiền công thực nhận theo bảng lương do cơ quan, doanh nghiệp nơi bạn làm việc xác nhận, tính bình quân 12 tháng liền kề tới thời điểm xác nhận. Đã kết hôn thì vợ hoặc chồng cũng phải kê khai thu nhập theo mẫu tương ứng.
UBND cấp tỉnh có thể áp hệ số điều chỉnh mức trần theo thu nhập bình quân của địa phương, và có chính sách riêng cho hộ có từ 3 người phụ thuộc trở lên. Vì vậy mức trần ở một số tỉnh có thể khác bảng trên.
Lịch sử thay đổi mức trần
- Nghị định 100/2024/NĐ-CP (01/8/2024): 15 triệu đồng độc thân, 30 triệu đồng vợ chồng.
- Nghị định 261/2025/NĐ-CP (10/10/2025): 20 triệu, 30 triệu, 40 triệu.
- Nghị định 136/2026/NĐ-CP (07/4/2026): 25 triệu, 35 triệu, 50 triệu.
Giấy xác nhận thu nhập cấp trước ngày 07/4/2026 vẫn được dùng tiếp trong thời hạn 12 tháng.
Lực lượng vũ trang
Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an (khoản 7) xét theo Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP: độc thân không quá tổng thu nhập của sĩ quan cấp hàm Đại tá; hai vợ chồng cùng thuộc khoản 7 không quá 2 lần mức đó; vợ hoặc chồng không thuộc khoản 7 thì không quá mức Đại tá cộng 25 triệu đồng. Đơn vị nơi công tác xác nhận theo Mẫu số 04.
Nhóm không xét trần thu nhập
Hộ nghèo, cận nghèo chỉ cần thuộc chuẩn nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ. Người có công, người đã trả nhà công vụ, người bị thu hồi đất không phải đáp ứng mức trần thu nhập nêu trên.
Giấy tờ chứng minh từng điều kiện
| Bạn là | Chứng minh đối tượng và thu nhập | Nơi xác nhận |
|---|---|---|
| Có hợp đồng lao động, cán bộ, công chức | Mẫu 01a, kèm bảng lương 12 tháng | Nơi đang làm việc |
| Làm tự do, không hợp đồng | Mẫu 05, tự kê khai thu nhập | Công an cấp xã nơi cư trú |
| Lực lượng vũ trang | Mẫu 04 | Đơn vị nơi công tác |
| Đã trả nhà công vụ, bị thu hồi đất | Mẫu 01 | Cơ quan quản lý nhà công vụ, UBND cấp xã |
Điều kiện nhà ở chứng minh bằng Mẫu 02 (chưa có nhà) hoặc Mẫu 03 (nhà dưới 15 m²/người). Các giấy tờ có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận. Xem và tải đủ mẫu tại trang hướng dẫn và biểu mẫu.
Đủ điều kiện rồi thì làm gì
- Chọn một dự án đang hoặc sắp nhận hồ sơ trong danh sách dự án. Mỗi người chỉ được đăng ký một dự án tại một thời điểm.
- Xin đủ giấy xác nhận trước khi dự án mở đợt, vì thời gian nhận hồ sơ thường chỉ khoảng một tháng.
- Nộp đơn Mẫu 01 kèm giấy tờ cho chủ đầu tư, theo quy trình đăng ký.
- Nếu cần vay, chuẩn bị hồ sơ vay ưu đãi mua nhà ở xã hội sau khi ký hợp đồng mua.
Cần người làm hồ sơ cùng?
Tư vấn viên kiểm tra điều kiện, soạn đơn và giấy xác nhận theo mẫu, nộp đúng đợt cho chủ đầu tư. Miễn phí.